O que é P/VP e como usar pra avaliar um FII

P/VP significa Preço sobre Valor Patrimonial. É a divisão entre a cotação de mercado do fundo e o valor patrimonial por cota — ou seja, quanto cada cota valeria se você somasse tudo o que o fundo possui (imóveis, CRIs, caixa) e dividisse igualmente entre todas as cotas.

Um P/VP de 1,00 significa que o mercado está pagando exatamente o valor patrimonial. Acima de 1 (ex: 1,10), o mercado paga um ágio; abaixo de 1 (ex: 0,90), um desconto.

Por que P/VP baixo não é sempre uma pechincha

A tentação é pensar: “P/VP de 0,80? Tô pagando 20% de desconto no patrimônio, é uma barganha.” Às vezes é. Mas o valor patrimonial não é um número fixo e confiável igual o preço de uma nota de R$ 100 — ele vem de um laudo de avaliação dos imóveis do fundo, geralmente feito uma vez por ano.

Um P/VP baixo pode significar:

• O mercado está mesmo pagando barato por bons ativos (oportunidade real).
• O mercado já desconta um problema que o laudo ainda não capturou — vacância crescente, inquilino em risco de sair, imóvel obsoleto, região em declínio.
• O laudo está desatualizado ou otimista demais em relação à realidade atual do mercado.

O inverso também vale: um P/VP alto pode refletir ativos genuinamente valorizados e bem localizados, não necessariamente um fundo “caro”.

Use junto com outros números

P/VP sozinho conta metade da história. Vale cruzar com:

• DY (Dividend Yield) — um P/VP baixo com DY caindo pode ser sinal de que o mercado já viu o problema chegando.
• Vacância — explica boa parte de por que um fundo de tijolo específico está descontado.
• Qualidade e localização dos ativos — dois fundos de lajes corporativas com o mesmo P/VP podem ter portfólios muito diferentes em risco.

Onde ver isso no site

Todo fundo no catálogo mostra P/VP ao lado de DY e liquidez. A página de comparação deixa ver vários fundos lado a lado, e os rankings ordenam o mercado inteiro por esse indicador.