Glossário de FIIs

Termos de fundos imobiliários explicados de forma direta. Se você é novo em FIIs, comece pelos guias — eles entram mais a fundo em alguns desses conceitos.

Indicadores do fundo

DY (Dividend Yield): Percentual que o fundo pagou em rendimentos num período (geralmente os últimos 12 meses), em relação à cotação atual. DY de 10% ao ano significa que, ao preço de hoje, os rendimentos dos últimos 12 meses representariam 10% do valor investido. Não é garantia de retorno futuro — é histórico, calculado sobre o preço de HOJE, que muda todo dia.
P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): Divide a cotação de mercado pelo valor patrimonial por cota (o quanto cada cota vale nos livros do fundo, baseado no valor dos imóveis/ativos que ele possui). P/VP acima de 1 significa que o mercado paga mais do que o valor contábil dos ativos; abaixo de 1, menos. Não é, sozinho, sinal de "barato" ou "caro" — depende da qualidade dos ativos e de como foram avaliados. Ver guia completo →
Vacância: Percentual da área (ou da receita potencial) do fundo que está sem inquilino no momento. Vacância física mede área vazia; vacância financeira mede quanto de receita potencial se perde por causa disso. Mais comum em fundos de tijolo (lajes corporativas, shoppings, logística) do que em fundos de papel.
Alavancagem: Quando o fundo usa dívida (ou operações que funcionam como dívida) para investir além do seu patrimônio próprio, ampliando tanto o potencial de retorno quanto o risco. Ver guia completo →
Patrimônio Líquido: Valor total dos ativos do fundo menos suas obrigações — é a "riqueza" contábil do fundo, base do cálculo do valor patrimonial por cota (e, por consequência, do P/VP).
Liquidez diária: Volume médio negociado por dia, em reais. Liquidez baixa significa que pode ser mais difícil comprar ou vender um volume grande de cotas sem afetar o preço — importante especialmente pra quem investe valores maiores.
Taxa de administração: Percentual cobrado anualmente sobre o patrimônio (ou, às vezes, sobre o valor de mercado) do fundo para cobrir a gestão e a administração — já é descontado antes do rendimento chegar ao cotista, não é uma cobrança separada.
Taxa de performance: Percentual que o gestor cobra sobre o retorno que exceder um índice de referência (benchmark), geralmente o IFIX ou o CDI. Só incide quando o fundo supera essa meta.
Cap Rate: Taxa de capitalização: a receita de locação anual de um imóvel dividida pelo seu valor de mercado. Usada para comparar o "rendimento" de imóveis físicos entre si, parecido com o DY de um fundo.

Tipos de fundo

FII de tijolo: Fundo que investe diretamente em imóveis físicos (galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas, hospitais etc.) e ganha dinheiro alugando ou vendendo esses imóveis.
FII de papel: Fundo que investe em títulos de crédito imobiliário (CRI, principalmente) em vez de imóveis físicos — na prática, empresta dinheiro para o setor imobiliário e recebe juros. Aparece no site classificado como "Títulos e Valores Mobiliários".
FOF / Multiestratégia (Fundo de Fundos): Fundo cuja estratégia é comprar cotas de OUTROS fundos imobiliários, em vez de imóveis ou papéis diretamente — uma forma de diversificar sem escolher fundo por fundo.
FI-Infra: Fundo de investimento em infraestrutura — geralmente aplica em debêntures incentivadas de projetos de infraestrutura (rodovias, energia, saneamento). Rendimentos também costumam ser isentos de IR para pessoa física.
FI-Agro (FIAGRO): Fundo de investimento nas cadeias produtivas do agronegócio — pode investir em terras, CRA (crédito agro) ou participações em empresas do setor, dependendo da estratégia.
Híbrido: Fundo que mistura mais de um segmento de forma deliberada (por exemplo, lajes corporativas e shoppings) sem ser um fundo de fundos — a diversificação está nos imóveis, não em cotas de outros FIIs.

Proventos e datas

Rendimento (dividendo): Valor pago periodicamente aos cotistas, geralmente todo mês, com o lucro obtido pelo fundo (aluguéis recebidos, juros de CRI etc.). Isento de Imposto de Renda para pessoa física, desde que o fundo e o investidor cumpram certas condições (cotas negociadas em bolsa, entre outras).
Amortização: Devolução de parte do capital investido, não é lucro. Acontece, por exemplo, quando um CRI que o fundo detém é quitado antecipadamente. Tem tratamento tributário diferente do rendimento comum — normalmente reduz o custo de aquisição da cota em vez de ser só "mais um rendimento isento".
Data-com (data-ex): Último dia em que é preciso ter a cota na carteira para ter direito ao próximo provento anunciado. Quem compra a partir do dia seguinte ("ex") não recebe aquele pagamento específico.
Data de pagamento: Dia em que o rendimento efetivamente cai na conta do cotista — costuma ser de 1 a 3 semanas depois da data-com.

Índices e referências

IFIX: Índice da B3 que mede o desempenho médio dos fundos imobiliários mais negociados em bolsa, ponderado pela liquidez de cada um — o "Ibovespa dos FIIs". Ver guia completo →
CDI: Taxa de referência do mercado interbancário, usada como "piso" de comparação pra praticamente qualquer investimento de renda fixa no Brasil. Segue de perto a taxa Selic.
Selic: Taxa básica de juros da economia brasileira, definida pelo Copom (Banco Central). Referência para todas as outras taxas de juros do país, inclusive o CDI.
IPCA: Índice oficial de inflação do Brasil, usado pelo Banco Central como meta de política monetária. É o "custo de vida" que qualquer retorno de investimento precisa superar pra gerar ganho real.
IGP-M: Outro índice de inflação, mais sensível a preços no atacado e câmbio — usado com frequência para reajustar contratos de aluguel, inclusive os de imóveis dentro de FIIs.

Tributação

Isenção de IR sobre rendimentos: Pessoa física não paga Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos por FIIs, desde que as cotas do fundo sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado, e o investidor tenha menos de 10% das cotas do fundo. Não vale para ganho de capital na venda. Ver guia completo →
Ganho de capital: Lucro obtido ao VENDER cotas por um preço maior do que o pago (pelo custo médio ponderado). Ao contrário do rendimento mensal, é tributado em 20%, sem a isenção de R$ 20 mil/mês que ações comuns têm. Ver guia completo →
CRI / CRA: Certificado de Recebíveis Imobiliários / do Agronegócio — títulos de crédito que representam uma dívida ligada a esses setores. É o principal ativo dos fundos de papel (imobiliários ou FIAGRO de crédito).

Estrutura do fundo

Cota: A menor fração de participação num fundo — equivalente a uma "ação" de uma empresa, mas de um fundo imobiliário.
Cotista: Quem possui cotas de um fundo — o investidor.
Administrador: Instituição financeira responsável legalmente pelo fundo perante a CVM — cuida da parte regulatória, contábil e operacional. Pode ou não ser a mesma empresa que faz a gestão dos ativos.
Gestor: Quem decide onde o fundo investe — que imóveis comprar ou vender, que CRIs adquirir, como alocar o caixa. É a gestão que define, na prática, o desempenho do fundo.